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Baufinanzierung

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Übertragung der Hypothek

Die Übertragung der Hypothek erfolgt durch Abtretung der gesicherten Forderung. Für die wirksame Übertragung einer Briefhypothek - diese Form der Hypothek ist der Regelfall in der Praxis - muss die Abtretungserklärung schriftlich erteilt werden. Außerdem muss der Hypothekenbrief dem Erwerber übergeben werden. Mit dem Übergang der Forderung auf den Erwerber geht die Hypothek auf den neuen Inhaber über. Dieser gesetzliche Regelfall der Hypothek wird als Verkehrshypothek bezeichnet. Bei ihrer Übertragung stellt sich das Problem, dass sich der Erwerber bei strenger Durchführung der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung nicht auf den Inhalt des Grundbuches verlassen könnte, weil er stets überprüfen müsste, ob die persönliche Forderung (noch) besteht. Zur Überwindung dieser Schwierigkeit erstreckt sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches für die Hypothek auch auf die Forderung. Die Hypothek kann also auch dann gutgläubig erworben werden, wenn entgegen dem Grundbuch die Forderung nicht (mehr) existiert.

Für die Übertragung der Buchhypothek gilt Folgendes: Bei dieser Form der Hypothek ist die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen,sofern es sich um eine Sicherungshypothek handelt (vgl. § 1184 BGB).Daher bietet sie für den Eigentümer einen erhöhten Schutz vor gutgläubigen Erwerbern, aber dafür ist sie hinsichtlich ihrer Umlauffähigkeit eingeschränkt. Für ihre Übertragung ist es notwendig, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen wird. Erst mit Vollendung dieser Eintragung ist der Inhaberwechsel vollzogen. Banken lassen sich grundsätzlich nicht zur Sicherung eines Darlehens auf die Bestellung einer Buchhypothek ein.

Wirtschaftlicher Grund für die Übertragung der Hypothek können Forderungsverkauf oder zum Beispiel Umschuldung (Bsp.: eine andere Bank bietet ein Darlehen mit weniger Zins an) sein.

Für die Sicherungshypothek gilt das nicht. Sie ist streng akzessorisch zur persönlichen Forderung. Bei ihr kann sich der Erwerber zum Beweise der Forderung nicht auf das Grundbuch berufen. Gleichzeitig ist die Sicherungshypothek als Buchrecht, d.h. ohne Brief, ausgestaltet.

Einen Spezialfall der Sicherungshypothek stellt die Höchstbetragshypothek dar. Sie ist eine Sicherungshypothek, bei der nicht eine bestimmte Forderung in bestimmter Höhe gesichert wird, sondern im Grundbuch nur ein Höchstbetrag genannt wird, die Feststellung der Forderung aber vorbehalten bleibt.

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